Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.
Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.
Основания для передачи технической документации
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Подробнее об управлении многоквартирными домами-новостройками читайте здесь.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.
За что отвечает управляющая компания
Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:
- о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
- о передаче организации управления;
- о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).
Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени. Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов. Обратное возможно будет только через суд.
Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?
Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.
Какие еще документы могут понадобиться:
- договоры со снабжающими организациями;
- акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
- схемы расположения камер видеонаблюдения.
Также законодательством установлено, что после вселения жильцов у них есть год на выбор управляющей компании. В противном случае органы местного самоуправления устраивают конкурс, по окончании которого оформляется договор с победившей УК.
Иногда возникают ситуации, когда застройщик в своих интересах пытается навязать собственникам жилья конкретную УК. Недобросовестные застройщики зачастую навязывают дольщикам некомпетентные УК с целью дальнейшего заработка, требуя заочно, задним числом ещё до завершения строительства подписать договор с такой организацией. Данный договор индивидуален и если вы только после его подписания обнаружили неподходящие для вас условия, расторгнуть его будет непросто – поэтому перед началом сотрудничества с УК необходимо тщательно изучить все предлагаемые вам условия. В данном случае не имеет значения качество выполненной застройщиком работы. Конечно, бывают ситуации, когда дольщиков изначально не устроило качество работы застройщика, в силу чего они изначально не воспримут предложение дольщика всерьёз. Так может произойти в таких случаях, когда:
- представленная квартира была с недоделками;
- без отопления воды и газа;
- застройщик по ходу строительства предлагал дольщикам доплачивать за кв. метры;
- застройщик по ходу строительства предлагал подписать доп. соглашение о переносе сроков.
Однако даже если строительство прошло без претензии с вашей стороны, не поддавайтесь на уговоры застройщика по поводу выбора конкретной управляющей организации. Подобный выбор – исключительно ваше право как собственника помещения.
Практически всегда строительная компания даже при качественном исполнении всех обязанностей не упускает возможность дополнительно заработать на застройщиках при помощи УК, которая включает в условия договора завышенные тарифы. К сожалению, подобная практика всё ещё актуальна, поскольку далеко не все дольщики вчитываются в нюансы того или иного договора.
Как и в случае с написанием претензии или подачей иска в суд только вам самим стоит решать, с какой именно компанией вам стоит подписывать договор и целесообразно ли вам это делать в принципе. Как при заключении договора ДДУ, так и при вселении пожелания каждого дольщика индивидуальны. Застройщик не имеет права принуждать вас подписать договор с конкретной УК – и при навязывании вам конкретной организации, которая вам не подходит вы вправе отказаться от предлагаемых услуг и самостоятельно определиться с компанией по управлению домом.
Договор управления с застройщиком до проведения конкурса
Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.
Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.
Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
УО обязана передать техническую документацию на дом новой УО или ТСЖ
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменился способ управления: собственники в одностороннем порядке отказались от УО и создали ТСЖ. Управляющая компания передала не всю техническую документацию, из-за этого товарищество обратилось в суд.
Решение ОСС было признано законным. По законодательству управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления должна передать техдокументацию и другие связанные с управлением домом документы
- новой УО, ТСЖ, ЖК;
- при непосредственном способе управления – одному из собственников, указанному в решении ОСС о выборе способа управления таким домом;
- если собственник не указан – любому владельцу помещения в таком доме (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил № 491). Отсутствие или утрата документации не прекращает эту обязанность.
В таких случаях ответственные лица за свой счёт восстанавливают техническую документацию (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09). Также суд отметил, что, согласно письму Минрегионразвития РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07, техдокументация принадлежит собственникам помещений в доме.
Исходя из этого, суд обязал компанию отдать ТСЖ все недостающие документы в течение месяца после вступления решения в силу. Управляющая компания не согласилась с вынесенным решением и попыталась оспорить его. Апелляционный суд, тем не менее, его не отменил.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
По каким критериям выбирают управляющую организацию
Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.
Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.
Какие документы подают:
- все сертификаты и лицензии;
- учредительные документы;
- балансовый отчет за полгода;
- отчет о количестве техники и ее состоянии;
- отчет о количестве персонала;
- годовая смета;
- проект самого договора управления имуществом;
- предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
- благодарственные письма, грамоты, прочие награды.
На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.
Учтите, что у компании не должно быть долгов.
Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.
Договор Управления Многоквартирным Домом Между Застройщиком И Ук
Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).
При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается
потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Порядок действий по передаче дома
Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.
- Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
- Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
- Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
- Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
- После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
- Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
- Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры
Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.
Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?
До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.
В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:
Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.
Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.